Emlak Vergisi Hakkında Güncel Bilgiler ve Uygulama Esasları
Giriş
Emlak vergisi, Türkiye sınırları içinde bulunan bina, arsa ve araziler üzerinden alınan bir vergi türüdür.
Emlak Vergisi Kanununda yer alan bina ve arazi vergisinin kapsamı, mükellefi, mükellefiyetin başlaması ve sona ermesi, emlak vergisi bildirimi, emlak vergisinin matrahı ve oranı, verginin ödeme zamanı ile indirimli bina vergisi oranı uygulaması gibi konular emlak vergisinin temel unsurlarını oluşturmaktadır.
Emlak vergisi, gayrimenkulün kayıtlı olduğu ilgili belediyeye ödenir. Birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında, ikinci taksit ise kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödeme yapılabilmektedir.
Bina Vergisinin Kapsamı Nedir?
Türkiye sınırları içinde bulunan binalar, Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre bina vergisine tabidir.
Arazi Vergisinin Kapsamı Nedir?
Türkiye sınırları içinde bulunan arazi ve arsalar, Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre arazi vergisine tabidir.
Emlak Vergisinin Kapsamına Giren Bina, Arsa ve Arazi Tabirlerinin Kapsamı Nedir?
Bina; yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatların tamamını kapsar. Yüzer havuzlar, diğer yüzer yapılar, çadırlar ve nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmaz.
Belediye sınırları içinde belediye tarafından parsellenmiş araziler arsa sayılır.
Arazi; sınırları yeterli vasıtalarla belirlenmiş, yatay ve düşey sınırları bulunan yeryüzü parçasıdır. Aksi belirtilmedikçe Emlak Vergisi Kanununda yer alan arazi tabiri arsaları da kapsar.
Bina ve Arazi Vergisinin Mükellefi Kimlerdir?
Bina veya arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa bina veya araziye malik gibi tasarruf eden kişiler mükelleftir.
Bir bina veya araziye paylı mülkiyet halinde malik olanlar hisseleri oranında mükellef sayılır. Müşterek mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludur.
Arazi Vergisinde İstisnalar Nelerdir?
Mükelleflerin bir belediye ve bu belediyenin mücavir alan sınırları içinde bulunan arazisinin (arsalar hariç) toplam vergi değerinin 10.000 Türk lirası arazi vergisinden istisna olduğu belirtilmiştir.
Bu hükmün uygulanmasında mükellef ile eş ve velayet altındaki çocuklara ait arazi değerleri toplu olarak dikkate alınır.
İstisna, hisseli arazilerde mükelleflerin hisse miktarları ayrı ayrı dikkate alınarak uygulanır.
Bina ve Arazi Vergisinde Mükellefiyet Ne Zaman Başlar?
Emlak Vergisi Kanununun 33’üncü maddesinin (1) ila (7) numaralı fıkralarında belirtilen vergi değerini değiştiren sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin meydana geldiği tarihi, aynı maddenin (8) numaralı fıkrasında belirtilen durumda ise bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi,
Dört yılda bir yapılan takdir işlemlerinde takdir işleminin yapıldığı tarihi,
Muafiyetin sona erdiği tarihi,
takip eden bütçe yılından itibaren mükellefiyet başlar.
Örnek: Gayrimenkul 16/7/2026 tarihinde satın alınmış ise 31/12/2026 tarihine kadar, 2/10/2026 tarihinde satın alınmış ise satın alma tarihinden itibaren üç ay içinde satın alan tarafından ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi verilmesi gerekir. Her iki durumda da emlak vergisi mükellefiyeti 2027 yılından itibaren başlar.
Bina ve Arazi Vergisinde Mükellefiyet Ne Zaman Sona Erer?
Yanan, yıkılan, tamamen kullanılamaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların meydana geldiği tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.
Oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binaların vergileri, mükelleflerce durumun vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re’sen tespit edilmesi üzerine, bu olayların meydana geldiği tarihten sonraki taksitlerden itibaren ve bu durum devam ettiği sürece alınmaz.
Arazi vergisinde mükellefiyet, vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan arazilerde, bu olayın meydana geldiği tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.
Kanunların verdiği yetkiye dayanılarak tasarrufu yasak edilen arazilerin vergisi, mükelleflerce durumun vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re’sen tespit edilmesi üzerine, yasaklama tarihini takip eden taksitlerden itibaren bu durum devam ettiği sürece alınmaz.
Deprem, su baskını, yangın gibi doğal afetler nedeniyle yanan ve yıkılan binaların arsalarına ait vergiler, olayın meydana geldiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren iki yıl süreyle alınmaz.
Üzerine bina yapılan arsaya ilişkin arazi vergisi mükellefiyeti, inşaatın tamamlandığı yılı takip eden bütçe yılından itibaren sona erer.
Bina ve Arazi Vergisinin Matrahı Nedir?
Bina ve arazi vergisinin matrahı, bina ve arazi için Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre tespit edilen vergi değeridir. Binaya sabit şekilde yerleştirilmiş her türlü makine ve tesislere ait değerler vergi matrahına dahil edilmez.
Emlak Vergisinde Vergi Değeri (Matrah) Nedir?
Vergi değeri;
- Arsa ve araziler için, Vergi Usul Kanununun asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonlarınca belirlenen birim değerlere göre,
- Binalar için, Bakanlık ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca müştereken tespit edilen bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı değeri esas alınarak,
hesaplanan bedeldir.
Vergi değeri, mükellefiyetin başlangıç yılını takip eden yıldan itibaren her yıl yeniden değerleme oranı dikkate alınarak artırılır.
Emlak Vergisinde Tarh ve Tahakkuk İşlemi Nasıl Yapılır?
Bina ve arazi vergisi, ilgili belediye tarafından Emlak Vergisi Kanununa göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur.
Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh edilir. Bu şekilde tarh edilen vergiler, tarh edildiği tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe yazı ile bildirilir.
Bina ve Arazi Vergisi Oranları Nedir?
Emlak Vergisi Kanununa göre;
- Bina vergisinin oranı meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2,
- Arazilerde binde 1,
- Arsalarda ise binde 3’tür.
Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bu oranlar yüzde 100 artırımlı uygulanır.
İndirimli Bina Vergisi Oranı Uygulamasından Kimler Yararlanır?
Türkiye’de brüt yüzölçümü 200 m²’yi geçmeyen tek meskene sahip olan veya tek meskenin intifa hakkına sahip bulunan;
- Engelliler,
- Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler,
- Geliri yalnızca sosyal güvenlik kurumlarından alınan aylıklardan oluşanlar,
- Gaziler,
- Şehitlerin dul ve yetimleri,
indirimli bina vergisi oranı (sıfır) uygulamasından yararlanabilir.
Emlak Vergisi Bildirimi Nereye ve Ne Zaman Verilir?
Vergi değerini değiştiren sebeplerin bulunması durumunda emlak vergisi bildirimi verilmesi zorunludur.
Bildirimler;
- Yeni inşa edilen binalarda inşaatın tamamlandığı,
- Vergi değerini değiştiren sebeplerin ortaya çıktığı,
bütçe yılı içerisinde taşınmazın bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilir.
Bu durumların bütçe yılının son üç ayında meydana gelmesi halinde bildirim, olay tarihinden itibaren üç ay içinde yapılır.
Emlak Vergisi Bildiriminde Bulunmak İçin Hangi Belgeler İstenir?
Emlak vergisi mükelleflerinden, emlak vergisi bildirimi dışında herhangi bir belge talep edilmez.
Tapu sureti, kimlik fotokopisi, vergi kimlik numarasını gösteren belge, elektrik veya su abonelik belgesi, yapı kullanma izin belgesi ya da başka bir belge istenmez.
Emlak Vergisinde Ödeme Süresi Ne Zamandır?
Emlak vergisinin birinci taksiti mart, nisan ve mayıs aylarında; ikinci taksiti ise kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilmektedir.
Emlak Vergisi Nereye Ödenir?
Emlak vergisi, gayrimenkulün kayıtlı bulunduğu ilgili belediyeye ödenir. Ödeme yöntemleri hakkında ilgili belediyeden bilgi alınabilir.
Emlak Vergisi Süresinde Ödenmezse Ne Olur?
Emlak vergisinin süresinde ödenmemesi halinde, geciken taksit tutarı için ödemenin geciktiği her ay adına 6183 sayılı Kanunun 51’inci maddesinde belirtilen oranda gecikme zammı uygulanır.
12/11/2025 tarihli ve 10556 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla, 13/11/2025 tarihinden itibaren gecikme zammı oranı aylık yüzde 3,7 olarak belirlenmiştir.
Emlak Vergisi Borcu Bulunan Bina ve Arazinin Satışı Yapılabilir mi?
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma halleri ile özel kanunlarda belirtilen diğer durumlar dışında, emlak vergisi borcu bulunan bina ve arazilerin devir ve ferağı tapu müdürlüklerince yapılmaz.
Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Ait Katkı Payı Nedir?
Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununa göre, belediyelerin ve il özel idarelerinin görev alanlarında bulunan kültür varlıklarının korunması ve değerlendirilmesi amacıyla kullanılmak üzere mükellef hakkında tahakkuk eden emlak vergisinin yüzde 10’u oranında Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı tahakkuk ettirilir ve ilgili belediye tarafından emlak vergisiyle birlikte tahsil edilir.
